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MULT3 — MULTIPLAN

Ação B3 · Setor: Financeiro e outros · Subsetor: Exploração de Imóveis (Shoppings)

📝 ABERTURA

Multiplan é uma das maiores administradoras de shopping centers do Brasil — e provavelmente a mais 'top of mind' do setor. Você certamente conhece os ativos: BarraShopping (RJ), MorumbiShopping (SP), BH Shopping (BH), VillageMall (RJ), ParkShoppingBarigui (Curitiba), entre outros 20 shoppings. A empresa foi fundada em 1974 por José Isaac Peres, em Belo Horizonte, e é referência em shoppings de alto padrão no Brasil. A família Peres ainda controla a empresa, e o atual CEO é Eduardo Kaminitz Peres (filho do fundador). Diferente da Allos (consolidadora) e da Iguatemi (premium urbano), a Multiplan é especialista em shoppings de bairros nobres e médio-alto padrão, com ROE consistentemente acima de 20%.

💰 COMO GANHA DINHEIRO

A Multiplan ganha dinheiro alugando lojas em seus 20 shoppings de alto padrão no Brasil, com Área Bruta Locável (ABL) de 880 mil m² (713 mil m² próprios). Em 2025, vendas dos lojistas atingiram R$ 22+ bi em 12 meses. Receita Operacional Líquida (NOI) 4T25: R$ 618,9 mi (+13,7%) com margem NOI recorde de 96,1%. NOI 2025: R$ 2,08 bi (+12%, margem 94,9%). Despesas de propriedade caíram 32,2% em 2025 (menor desde 2015). Lucro 4T25: R$ 421,6 mi (-17,7%, mas acima de consenso de R$ 367 mi). EBITDA 4T25: R$ 707 mi (+6,1%). Receita 4T25: R$ 901,8 mi (-3,7%). Em dezembro/2025 vendeu 10% do BH Shopping por R$ 285 mi (cap rate ~8%). DY 12M: 3,45%.

💡 NOI (Net Operating Income) e margem NOI

💡 Tradução PlatomAI: NOI é a métrica mais importante para avaliar a performance OPERACIONAL pura de um shopping center. É a receita do shopping (locação + estacionamento + outras receitas) menos as despesas DIRETAS de operação do shopping (limpeza, segurança, energia, manutenção, condomínio do shopping). É o lucro 'na porta do shopping', antes de impostos, juros e administração corporativa. A margem NOI mostra quanto da receita vira lucro operacional puro. Multiplan tem margem NOI de 96,1% — significa que de cada R$ 100 que o shopping arrecada, R$ 96 sobram após as despesas de operação. É excepcional, e mostra que os shoppings da Multiplan são bem geridos e têm pouquíssimas despesas operacionais relativas à receita.

✅ Pontos fortes

  • Shoppings de alto padrão com NOI excepcional. Margem NOI de 96,1% — entre as mais altas do mundo no setor. Shopping de bairro nobre tem maior ticket médio, lojistas mais resilientes, baixa rotatividade. BarraShopping, MorumbiShopping, VillageMall são marcas premium com poder de pricing.
  • Despesas de propriedade no menor patamar desde 2015. Despesas -32,2% em 2025 — disciplina operacional clara. Empresa entrega margem expandindo apesar de ambiente macro pressionado. Sinal de execução premium da gestão.
  • Múltiplo descontado vs média histórica. Empresa negocia P/L abaixo da média histórica — desvio relevante para uma operação de qualidade premium. Em ciclo de cortes de Selic, múltiplo tende a expandir. Potencial de re-rating estrutural quando o ambiente macro normalizar.
  • Família Peres como controladora estável (50+ anos). Empresa fundada em 1974 e ainda sob controle da família. CEO atual é filho do fundador. Decisões de longo prazo, sem pressões de short-term de fundos. Histórico de criação de valor consistente.

⚠️ Pontos de atenção

  • Lucro 4T25 caiu 17,7% por recompra de ações elevou alavancagem. CFO Armando d'Almeida Neto explicou: 'fizemos recompra grande de ações em 2024, oportunidade de comprar a 12% de desconto, mas isso elevou alavancagem de R$ 2,2 bi para R$ 4,5 bi'. Em juros altos, custo financeiro pesou — lucro caiu mesmo com EBITDA crescendo.
  • DY de apenas 3,45% — baixo para o setor. CFO defende: 'não faz sentido distribuir tudo quando temos oportunidades à frente'. Multiplan prioriza reinvestimento em expansões (BarraShopping, BH Shopping) sobre dividendos. Tese de yield perde para Allos e Iguatemi.
  • Receita 4T25 caiu 3,7% — base de comparação alta. 4T24 teve eventos pontuais (venda de Jundiaí Shopping, vendas de terrenos) que inflaram receita. Comparação ano contra ano fica distorcida. EBITDA recorrente cresceu, mas headline parece negativo.
  • Setor de shoppings de alto padrão sensível a recessão. Em ciclos macroeconômicos adversos (recessão, inflação alta), classes A e B reduzem consumo discricionário antes que classe C. Multiplan tem maior beta cíclico que Allos (mais diversificada). Vulnerabilidade clara em downside.

🎯 A Multiplan (MULT3) é a tese de qualidade premium do setor de shoppings da B3 — shoppings de alto padrão, margem NOI 96,1% (entre as mais altas do mundo), família Peres no controle, múltiplo descontado vs histórico. Encaixa em carteiras de capital com horizonte de 3-5 anos, especialmente investidores que valorizam controle estável e qualidade dos ativos. Não é tese de yield (DY 3,45%) — é tese de re-rating descontada, beneficiária de cortes da Selic e expansões em curso.

🔍 Quer entender o impacto da recompra de 2024 nas próximas distribuições, comparar com Allos (ALOS3) e Iguatemi (IGTI11) e ver os cenários para 2026 e 2027? Toque em Raio-X PlatomAI.